为加快筹集租赁住房房源，完善西安市租赁住房供应体系，推动住房租赁试点工作顺利开展，西安市住房和城乡建设局与西安市自然资源和规划局于近日印发了《西安市租赁住房房源筹集工作实施细则（试行）》（以下简称《细则》，多措并举筹集租赁房源，有效增加租赁住房供应。
据悉，《细则》适用于我市城市规划区域内国有土地上租赁住房的规划用地、建设管理等活动。《细则》所称的租赁住房，是指通过新建租赁住房、非住宅用房改建作为租赁住房、盘活存量住房等方式筹集的租赁住房房源。
新建租赁住房以增量保安居
新建租赁住房是指在符合国土空间规划和住房建设规划的前提下，通过新出让土地、单位自有闲置或低效土地（以下简称自有地）、商品住房配竞企业自持、工业（产业）园区配套四种方式筹集，以市场配置为主新开工建设的租赁住房。新出让租赁住房建设用地，以招拍挂出让方式供应，单宗用地规模原则不少于45亩（3公顷）。出让前，各区县政府、开发区管委会应拟定建设监管协议，就套型面积、装修标准、租赁运营期等提出要求，纳入土地出让文件，与出让公告一并向社会发布。
《细则》明确，新建租赁住房项目应重点布局在高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区，以及交通枢纽地区（含轨道交通枢纽站点周边）等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中的区域；应统筹考虑基础设施、公共服务设施的承载能力，科学配置社区服务、文化教育和停车位等配套设施，达到人均配建标准原则上不得低于同等规模普通商品住房标准，配套设施应与租赁住房建设同步规划、同步设计、同步建设、同步交付使用。
另外，新建租赁住房装修标准参照《西安市商品住房项目配建租赁型保障房实施细则》（市政办发〔2018〕118号）规定执行，不得低于本市保障房装修标准，应具备起居、就寝、盥洗等基本居住功能，提供家具、家电等生活设施。同时，新建租赁住房，租赁运营期内，租金应纳入住房租赁资金监管账户管理。
《细则》规定，本市城市规划区域内（不含临潼、高陵、阎良、蓝田、周至、航空基地）新出让商品住房用地，按照宗地地上住宅规划建筑面积的5%设定企业自持租赁住房面积，轨道交通枢纽站点半径800米以内的商品住房用地按照宗地地上住宅规划建筑面积的10%设定企业自持租赁住房面积，当地价达到最高限价时，也可转竞自持租赁住房面积。西咸新区沣东新城商品住宅用地出让时，出让方案中应明确企业自持租赁住房比例不低于宗地规划建筑面积的5%。商品住房配竞企业自持租赁住房以中小户型为主，户均建筑面积60平方米左右，最大户型建筑面积原则不超过90平方米。商品住房配竞企业自持租赁住房原则上应相对集中，按幢布局，建设进度不得滞后于所在出让地块商品住房。
改建非住宅类房屋以质量保安居
《细则》指出非住宅用房改建作为租赁住房是指政府支持将取得房屋所有权证书或其他合法权属证明的闲置厂房、办公用房、仓储用房和其他商业用房等非居住类型的现有房屋，在符合国土空间规划的基础上，依法改造投入市场运营的租赁住房。非住宅用房改建主体应为房屋所有权人，非房屋所有权人的，应取得房屋所有权人的书面同意。不得改变原有建设用地性质和用途、建筑面积等，改建完成后应保证房屋结构和消防安全，具备物业管理、给排水、正式供电、采光通风、污水纳管等基本居住条件，满足基本公共服务和市政基础设施配套要求。改建项目原则上应在租赁住房需求集中、交通便捷、生产生活便利、公共和生活配套设施完善的区域实施，工业厂房类项目改建前需进行土地污染检测，确保房屋改建后可用于居住使用。
同时，非住宅类用房改建项目不应存在抵押等限制交易的情形，存在抵押登记的，应取得他项权利人书面同意。改建项目应以整栋、整单元、整层为基本单位，规模原则上不少于50套（间）或使用面积不少于1500平方米。改建主体应将房产测绘单位出具的以套（间）为最小单元的测绘成果等信息，录入“西安市住房租赁交易服务平台”。改建主体应按规定向公安部门申报租住人员信息，改建项目除恢复原有用途外，不得改变住房租赁用途，不得用于酒店、宾馆、旅馆及民宿等特种行业经营，若因城市规划需要拆除补偿的，按改建前的房屋用途和建筑面积予以补偿。房屋所有权人提出恢复原有用途或相关职能部门根据区域规划调整等相关政策要求改建项目退出的，由区、县住建局，开发区住建管理部门注销改建项目相关信息并向同级相关部门及市住房建设主管部门报备，相关部门同时取消民用水、电等价格的优惠。
盘活社会零散住房以存量保安居
盘活存量住房是指住房租赁企业通过与房屋所有权人或其他权利人签订长期租赁合同的方式，筹集社会存量住房并进行出租，或者受房屋所有权人或其他权利人的委托，以企业的名义进行出租房屋的行为。盘活存量住房用于出租的，应权属清晰，拥有合法权属证明。包括不动产权证书（房产证）、商品房网签合同、拆迁安置协议等，房屋为共有产权的，须提供共有产权人同意租赁的书面证明，应符合安全、消防和卫生等要求。盘活存量住房用作租赁住房的住房租赁企业，主要包括专业住房租赁运营机构、房地产开发企业、物业服务企业、房地产经纪机构、企事业单位等。住房租赁企业必须具备企业法人主体资格，经营范围包含“住房租赁”业务，具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉。
《细则》规定， 盘活存量住房应着重房屋品质提升，以“设施完善、安全环保、制度完备、智慧互联”为原则，提升租赁住房的性能与居住品质。首先，室内外装修设计有统一的企业主题标识，位置合理，与周边环境协调，体现租赁企业经营文化特色，装修标准参照《西安市商品住房项目配建租赁型保障房实施细则》（市政办发〔2018〕118号）规定执行，不得低于本市保障房装修标准，应具备起居、就寝、盥洗等基本居住功能，提供家具、家电等生活设施。其次，设有专职出租房屋管理人员，建立有出租住房运营管理制度，出租房屋日常报修维护平台，企业文化教育培训制度及客户投诉处理机制等规范性制度。社会零散住房被盘活后，住房租赁企业、房地产经纪机构经营的存量住房应通过“西安市住房租赁交易服务平台”发布房源信息，并对房源信息的真实性负责。盘活存量住房应按照住房租赁网格化管理要求，纳入社区综合管理，做好出租房屋信息采集、登记备案。
加大政策支持力度以导向保安居
记者了解到，《细则》提出了多项政策支持我市租赁住房房源筹集工作。
资金奖补方面， 新建租赁住房、非住宅用房改建作为租赁住房、盘活存量住房，可按《西安市支持住房租赁市场发展财政资金补助和奖励办法》（市建发〔2021〕13号）相关规定，申报财政奖补资金。
金融政策方面，支持房地产企业、住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，通过发行房地产投资信托基金（REITs）、企业债券等方式融资，有效拓宽融资渠道。
配套政策方面，按照《细则》规定筹集并实际用于居民居住的租赁住房，其水、电、气、暖等设施的建设和收费标准，按照居民类房屋标准执行，实际使用量按照居民生活用水、用电、用气、供暖标准计价。